예비 창업자를 위한 상가건물임대차보호법

새롭게 창업을 생각하다보면 점포를 준비하는 부분이 가장 신경쓰인다. 점포의 위치도 중요하지만  아무래도 금전적인 부분이 차지하는 비중이 가장 크기 때문이다. 오늘은 노력하는 예비 창업자들을 위해 ‘상가건물임대차보호법’에 대해서 살펴본다.

상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 대상의 범위

▶법상 보증금이 일정금액 이하여야 한다.
① 서울시: 2억 6,000만원 이하
② 수도권 중 과밀억제권역: 2억 1,000만원 이하
③ 광역시(군 지역, 인천지역 제외): 1억 6,000만원 이하
④ 기타 지역: 1억 5,000만원 이하


보증금에는 계약보증금과 환산보증금을 포함한다. 환산보증금은 월세에 100을 곱한 금액을 말하는데, 월세 10만원당 1,000만원이 된다. 예를 들어 보증금 3,000만원에 월세 50만원이면 보증금은 3,000만원+(50만원x100) 으로 8,000만원이 된다.

▶사업자등록을 신청하여야 한다.
임대인은 사업자등록을 신청할 필요가 없지만, 건물이 사업자등록 대상이 되어야 하므로 임차인은 사업자등록을 신청한 자라야 한다. 따라서 종교나 자선단체 등 비영리 단체의 건물 임대차에는 상가건물임대차보호법은 적용되지 않는다.

▶일시 사용을 위한 임대차가 아니어야 한다.
일시적으로 사용하기 위한 것이 명백한 경우에는 법의 보호를 받지 못한다.

임차인의 권리

▶ 대항력
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 여기서 그 다음날이라고 함은 ‘다음날 오전 0시부터’를 의미한다.

▶ 확정일자부 보증금의 우선변제권
상가 임차인은 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차 계약서상의 확정일자를 받은 경우, 경매나 공매 시 임차한 대지를 포함한 상가 건물의 환가 대금에서 후순위 권리자, 그 밖의 채권자 보다 우선하여 변제받을 수 있다.

여기서 유의할 점은, 상가 임차인이 대항력 취득요건을 구비할 것이 전제되어야 한다는 점이다. 그러므로 상가 임차인이 사업자등록신청과 확정일자를 이사하는 당일에 하였더라도 같은 날 담보물권이 설정될 경우에는 담보물권이 우선한다.


이는 위에서 말한 ‘그 다음날’ 때문인데, 대항력은 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록신청을 한 그 다음날부터 효력이 발생하지만 담보권은 설정등기를 마친 날에 우선변제권이 발생하기 때문이다.

▶ 소액보증금의 우선 특권
상가건물임대차보호법은 주택임대차의 내용과 거의 비슷하다. 소액임차인이 가지는 최우선변제권은 확정일자를 요하지 않고, 임차목적물에 대한 경매 신청의 등기 전에 대항력을 갖추면 성립한다.

최우선변제권 인정금액
① 서울: 4,500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인의 경우 1,350만원 까지.
② 서울을 제외한 과밀억제권역: 3,900만원 이하의 보증금일 경우 1,170만원 까지.
③ 광역시: 보증금 3,000만원 이하일 경우 900만원 까지.
④ 기타지역: 2,500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 경우 750만원 까지.

소액임차인의 최우선변제권은 임대건물 가액의 1/3의 범위 안에서 보증금 중 일정액의 범위 내에서 인정된다.

그외 알아 두어야 할 내용

▶ 임차권등기명령
계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 가거나 사업자등록을 옮기더라도 기존임차권의 대항력과 우선변제권 취득에 유리하도록 임차인 단독으로 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권 등기 명령을 신청할 수 있다. 임차권 등기명령의 집행에 의한 임차권 등기가 등기부에 올라가면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득하게 된다.

▶ 임대차 기간의 보장
법률상 상가건물 임대차 최단기간은 1년이며, 최장 기간은 민법이 규정하는 20년이다. 임대인은 임차인의 정당한 갱신요구를 정당한 이유 없이 거절할 수 없는데, 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다.

따라서 임차인은 재계약을 원할 경우에는 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 내용증명 등을 발송하여 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있다. 묵시적 갱신은 주택임대차보호법의 내용과 동일하다.

▶ 차임 증액의 제한
차임 또는 보증금은 1년에 12%를 초과하여 증액할 수 없고, 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 1년에 15%를 초과할 수 없다.

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